2項道路とは？ セットバックとは？ | 中心後退・片側後退 | 私道負担・セットバック後 | 不動産売却のご相談は株式会社キーボまで | ベテランの不動産会社としてこれまで練馬で承ってきた主な不動産売却案件について解説

⚪2項道路とは？ ／ セットバックとは？

建築基準法第43条では、「幅員4ｍ以上の建築基準法上の道路に2ｍ以上接していないと建物は建たない」という接道義務が定められています。

一方、道路幅員4ｍ未満であっても、一定の要件を充たすことで建築を可能とする法第42条第2項【2項道路】という道路があります。

建築基準法が施工された1950年（昭和25年）以前の住宅などでは、幅員4ｍ未満の狭い道路に面している場合も多く、法第43条（接道義務）の規定通りでは再建築ができない物件が膨大となり、多大な影響が生じてしまいます。

そこで救済措置として、建築基準法施工時に既に建物が建ち並んでいた幅員1.8ｍ以上4ｍ未満の道路で特定行政庁が指定したものについては、建築基準法上の道路として認めたのです【2項道路】。

2項道路の場合、道路中心線から2ｍ後退した線を道路境界線とみなし、建築しなければならないと定めており、これを道路後退【セットバック】といいます。

ただし、道路の向かい側が川や崖地、線路敷きなどがありセットバックできない場合は、向かい側の道路境界線から4ｍのセットバックが必要となります。

道路中心線からの後退を「中心後退」、向かい側の道路境界線からの後退を「片側後退」といいます。

狭い道でもセットバックによって4ｍ幅を確保することを条件に建築を認めましょうというものです。

セットバック部分は道路（^＊私道負担部分）であるため、家屋だけでなく門や塀なども建築できません。

家の広さや大きさなどを決める建ぺい率や容積率など建築基準法上の制限が、セットバックを除く有効敷地面積により計算されますので最大限の注意が必要です。

セットバックが必要でない場合と必要な場合とでは、建築できる建物の広さや大きさに差が出てしまいます。

特に片側後退の場合、中心後退と比較しても利用できる有効敷地面積が更に小さくなります。

また、中心後退の場合、注意が必要になるのが中心線の位置です。道路中心線の取り方によって後退すべき距離に違いが生じるからです。

例えば、道路向かい側の区画が既にセットバック済みであれば、現況の道路の中心からのセットバックではなく、向かい側の区画がセットバックを行う前の道路中心線を特定することが必要になります。

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