マンション基礎知識① | 賃貸マンションと分譲マンション | 専有部分・共用部分 | マンション売却のご相談は株式会社キーボまで | ベテランの不動産会社としてこれまで練馬で承ってきた主な不動産売却案件について解説

「マンション」と聞いて最初に思い浮かぶイメージは、1棟の建物に101号室、201号室など複数の部屋と、駐輪場やゴミ集積場など住民の共用スペースがある建物ではないでしょうか。

「区分所有建物」と言われると、不動産に関わる仕事をされている方や管理組合の業務をされた経験がないと聞きなれない言葉だと思います。

わかりやすい例として「賃貸マンション」と「分譲マンション」の違いを考えてみましょう。

賃貸マンションも分譲マンションも、管理状態など違いはあっても外観など見た目だけで判断すると大きな違いはありません。しかし、1つだけ決定的な違いがあります。それは所有者の数です。

賃貸マンションの場合、建物1棟に対し所有者は1人（法人の場合は1社）で、共有名義であっても1つの所有権を持分割合で持ち合っている状態です。

大家さんがマンションを所有し、入居者は賃貸でお部屋を借りているという関係です。

一方、分譲マンションの場合、101号室にも201号室にも301号室にも部屋の数だけ所有者や所有権が存在します。1棟マンションを構成する1つひとつの部屋を法律的に「独立した建物」として扱っているわけです。

このような建物を「区分所有建物」といい、「区分所有法」という法律により、1つひとつの部屋に「区分所有権」という独立した所有権が認められています。

＜専有部分と共用部分＞

区分所有法では、区分所有権の対象となる1つひとつの部屋を「専有部分」と定めており、分譲マンションを購入すると、この専有部分の区分所有権を取得することになります。

所有者は、マンション内のルール（管理規約）を守れば、専有部分を自由に使用することができ、自分好みのリフォーム工事を行うことも可能です。

*法定共用部分と規約共用部分*

そして、専有部分以外のすべての部分を「共用部分」といいます。

共用部分には、エントランス、階段、廊下、エレベーターなど、一般的に誰から見ても共用部分とわかる「法定共用部分」と、管理室、集会室など本来は専有部分とすべき部分を管理規約で共用部分と定めた「規約共用部分」があります。

その他、駐輪場や駐車場、ゴミ集積場などの共用施設、建物の屋根、壁、支柱、基礎などの躯体や構造部分、そして、電気設備や給排水設備なども専有部分側に位置する部分以外は共用部分の扱いになります。

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