危険負担とは? | 債権者主義・債務者主義 | 不動産売却のご相談は東京都練馬区の株式会社キーボまで

query_builder 2022/11/25
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危険負担

◾危険負担とは...

契約締結後、物件引渡までの間、天災地変など、売主・買主いずれにも法的に責任のない理由で目的物件が滅失または毀損した場合、修復可能であれば売主が修復し買主に引き渡す。

目的物件が滅失した場合は、買主は売買代金の支払いを拒絶し、契約を解除できるというもの


危険負担に関しては、令和2年4月1日施工の改正民法で大きな変更がなされました。改正前民法では、「当事者が法的に責任のない理由で目的物件が引き渡し前に滅失した場合でも買主は代金を支払わなければならないもの」と定められておりました。

改正民法ではこの規定が削除され、目的物件引き渡し前の「万が一」に対し「買主は代金支払債務の履行を拒絶できるもの」と改められました(履行拒絶権)。ただし、買主の代金支払債務は存続するため、債務を消滅させるためには契約解除が必要である点を押さえておきましょう。


民法と危険負担

①改正前
債権者主義…【万が一のリスクは債権者(買主)が負う】

②改正後
債務者主義…【万が一のリスクは債務者(売主)が負う】


実際に、この「万が一」が起こってしまった場合、目的物件の滅失、毀損以外にも売主には大きなリスクが伴うことになります。例えば、手付金をほかの債務の弁済に充ててしまったり、買い換え先の手付金に充当してしまったりといった場合です。

次に、物件の引き渡し後に当事者に法的責任のない理由で滅失または毀損した場合ですが、この場合は買主の負担となります。

重要なポイントは目的物件の「引き渡し」が基準になるという点です。特に売主の買い換えに伴う目的物件の引き渡し猶予期間の設定を条件にした契約の場合など、目的物件の引き渡し、売買代金の支払いが同時履行でない場合は、慎重な対応が必要です。


目的物件の滅失と買主の契約解除権

1️⃣売主に責任のある滅失
⇒買主は債務不履行による契約解除で対応

2️⃣売主に責任のない滅失
⇒買主は危険負担の履行拒絶権行使と契約解除で対応


以上です。

不動産売却または購入予定の方は、ご参考にしていただければと思います。




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