前面道路が私道の不動産を売却する方法 | 私道持分・掘削承諾書がない場合も解説 | ベテランの不動産会社としてこれまで練馬で承ってきた主な不動産売却案件について解説

一戸建てや土地の売却をお考えの際に、前面道路が私道であることや、売却する土地に私道持分がないことが判明するケースがあります。

前面道路が私道だからといって、不動産を売却できないわけではありません。

実際に、私道に面した土地や一戸建ては数多く取引されています。

ただし、私道の場合には、道路の所有者や私道持分の有無、建築基準法上の道路種別、ライフライン工事に伴う掘削など、売却前に確認しておきたいポイントがございます。

今回は、私道に面した不動産を売却する際の注意点や、私道持分・掘削承諾がない場合の売却方法について解説いたします。

〚そもそも私道とは...〛

道路には、国や自治体などが管理する公道のほか、個人や法人などが所有する私道があります。

私道といっても、自分自身が所有している場合や近隣の方と共有している場合、複数の土地所有者がそれぞれ一部を所有している場合、まったく別の第三者が所有している場合など、その形態はさまざまです。

そのため、不動産を売却する際には、前面道路が私道かどうかだけではなく、誰が所有しているのか、売却する土地に私道持分があるのかまで確認しておくことが大切です。

〚私道に面していても売却は可能〛

前面道路が私道であることだけを理由に、不動産が売却できなくなるわけではありません。

ただし、公道に面した物件と比較すると、道路に関して確認しておきたい事項が増える場合があります。

特に重要なのが、私道の所有関係や持分の有無、建築基準法上の道路種別、上下水道・ガスなどの工事に伴う掘削の承諾です。

これらの条件は買主の購入判断にも関係するため、売却を開始する前に現在の状況を整理しておくことが重要です。

〚「私道」と「建築基準法上の道路」は別のもの〛

私道について考えるうえで、混同しやすいのが道路の所有関係と建築基準法上の道路種別です。

公道・私道という区分と、その道路が建築基準法上の道路に該当するかどうかは別の問題です。

私道であっても建築基準法上の道路として扱われ、必要な接道条件などを満たしていれば、原則として建替えが可能です。

一方、現地では道路のように見えて日常的に利用されていても、建築基準法上の道路に該当しないケースもあります。

その場合、接道状況によっては再建築できない可能性があるため（再建築不可）、売却前に道路種別と接道状況を確認しておくことも大切です。

〚私道の「掘削承諾」はなぜ重要？〛

私道に面した不動産を売却する際に、重要な確認事項の一つが掘削承諾です。

住宅では、上下水道やガスなどの配管を新設・交換する際に、前面道路を掘削する必要が生じることがあります。

特に第三者が所有する私道の場合、将来的に工事が必要となった際に、道路所有者との間で問題が生じる可能性があります。

そのため、不動産売買では、私道の掘削についてどのような取り決めがあるのか、掘削承諾書（道路使用等承諾書）が取得されているのかなどを確認しておくことが重要です。

掘削の問題は、現在その建物を使用できるかどうかだけではなく、将来的な建替えやライフラインの交換・引込みにも関係します。

〚掘削承諾書（道路使用等承諾書）がないと売却できない？〛

掘削承諾書（道路使用等承諾書）がないからといって、不動産を売却できなくなるわけではありません。

ただし、買主からすると、購入後に上下水道やガスなどの工事が必要となった場合に、私道の掘削に問題がないかは重要なポイントになります。

そのため、売却前に私道所有者を確認し、可能であれば掘削承諾書（道路使用等承諾書）を取得しておくことで、買主側の不安を減らし、売却を進めやすくなる場合があります。

一方で、私道所有者が複数いる、所有者と連絡が取れない、承諾を得られないなど、承諾書の取得が難しいケースもあります。

そのような場合には、掘削承諾書（道路使用等承諾書）が取得できていないことや、現在の道路・ライフラインの状況などを買主に十分理解・納得してもらったうえで、売却することも可能です。

〚私道に問題があっても売却方法はある〛

私道所有者が複数いる、私道持分を所有していない、掘削承諾書（道路使用等承諾書）を取得できないなど、道路に関する条件を簡単には整理できない物件もあります。

このような物件でも、道路の状況や権利関係などを確認したうえで、上記のように現在の条件のまま売却できる場合もあります。

また、私道に関する条件によって一般の買主への販売が難しい場合には、私道や道路条件に問題のある不動産を取り扱う不動産会社へ直接買い取ってもらう方法も選択肢の一つです。

前面道路が私道の不動産は、道路の所有者や私道持分の有無、建築基準法上の道路種別、接道状況、掘削承諾の状況などによって、それぞれ条件が異なります。

大切なのは、私道だから売却できない、私道持分や掘削承諾書（道路使用等承諾書）がないから売却できないと判断するのではなく、まずは現在の状況を確認することです。

株式会社キーボでは、前面道路が私道の物件をはじめ、私道持分がない物件や掘削承諾書（道路使用等承諾書）が取得できていない物件などについても、買取・仲介を問わず売却のご相談を承っております。

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