セットバックとは？ | 必要となるケースや売却・建替えへの影響を解説 | ベテランの不動産会社としてこれまで練馬で承ってきた主な不動産売却案件について解説

不動産の販売チラシや物件情報を見ていると、「セットバックあり」「要セットバック」といった記載を目にすることがあります。

セットバックとは、簡単にいうと、道路の幅員を確保するために敷地を後退させることです。

特に前面道路の幅員が4m未満の場合などに関係することが多く、将来の建替えや土地の利用にも影響するため、不動産を購入・売却する際には確認しておきたいポイントのひとつです。

そこで今回は、「セットバック」について解説させていただきます。

✷セットバックとは

建築基準法では、道路の幅員は原則として4m以上とされています。

しかし、古くから住宅が建ち並んでいる地域などでは、現在でも幅員4m未満の道路が多く存在します。

このような道路に接している土地では、建物を新築・建替えする際などに、道路の中心線から原則2mの位置まで敷地を後退させる必要がある場合があります。

この道路後退を「セットバック」といいます。

ただし、前面道路の幅員が4m未満であれば、すべての土地でセットバックが必要になるわけではありません。 セットバックが必要かどうかは、前面道路の幅員だけでは判断できず、道路の種類や接道状況、その土地が所在する区域などを確認する必要があります。

【POINT】

たとえば、都市計画区域外では、建築基準法上の接道義務は原則として適用されません。

そのため、前面道路の幅員が4m未満であっても、必ずしもセットバックが必要になるわけではありません。

ただし、都市計画区域外であっても、建築基準法のその他の規定や自治体の条例などによる制限を受ける場合がありますので、実際に建築する際には個別の確認が必要です。

✷セットバックはどのくらい必要？

たとえば、前面道路の幅員が3mで、道路の中心線を基準として両側の敷地が同じように後退するケースを考えてみます。 4mの道路幅員を確保するためには、現在の3mから1m広げる必要があります。 そのため、道路の両側でそれぞれ約0.5mずつセットバックすることになります。

※上記は道路の中心線を基準として両側から後退する場合の一例です。実際に必要となるセットバックの範囲は、道路の状況などによって異なります。

【POINT】

道路の反対側が川・崖・線路敷などで後退できない場合には、道路の中心線を基準とせず、反対側の道路境界線から必要な道路幅員を確保するため、一方の敷地側で後退するケースもあります。

そのため、単純に「道路幅員が3mだから0.5m後退すればよい」とは限りません。

✷セットバックした部分はどうなる？

セットバック部分は、道路としての空間を確保する必要があるため、原則として建物を建築することはできません。

また、門や塀などについても設置できない場合があります。

たとえば、公簿上の土地面積が100㎡あったとしても、そのうち10㎡がセットバック部分となる場合、100㎡すべてを建築敷地として利用できるわけではありません。

そのため、不動産の販売チラシなどでは、「セットバック部分○○㎡を含む」といった表記がされていることがあります。

土地を購入する場合は、土地全体の面積だけでなく、セットバックによって実際に利用できる敷地がどの程度になるのかも確認しておくことが大切です。

✷セットバックが必要な土地でも売却できる？

セットバックが必要な土地であっても、売却することはもちろん可能です。

中古住宅や土地の売買では、前面道路が狭く、将来の建替えなどの際にセットバックが必要となる物件もあります。

ただし、買主にとっては、将来どの程度セットバックする必要があるのか、セットバック後にどの程度の敷地を利用できるのかは重要な判断材料となります。

そのため売却する際には、前面道路の種類や幅員、セットバックの有無、後退が必要となるおおよその範囲などを確認しておくことが重要です。

✷セットバックすれば必ず建替えできる？

セットバックができるからといって、必ず建物を建替えられるとは限りません。

建物を建築するためには、道路の幅員だけでなくその土地に接道義務が適用される区域であるか、前面道路が建築基準法上どのように扱われているか、必要な接道条件を満たしているかなどを確認する必要があります。

たとえば、前面の通路が建築基準法上の道路として扱われていない場合には、単に敷地を後退させるだけでは建替えできないことがあります。

一方、都市計画区域外では、接道義務が原則として適用されないため、前面道路の幅員が4m未満であっても、セットバックを必要とせず建築できる場合があります。

また、敷地の形状や地域ごとの条例などによって、建築できる建物に制限が生じる場合もあります。 そのため、前面道路が狭い物件については、セットバックの有無だけで判断するのではなく、道路の種類・接道状況・所在する区域などもあわせて確認することが大切です。

株式会社キーボでは、前面道路が狭い物件やセットバックが必要な物件などについても、買取・仲介を問わず売却のご相談を承っております。

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