インスペクション（建物状況調査）とは？ | 調査内容や費用・注意点を解説 | ベテランの不動産会社としてこれまで練馬で承ってきた主な不動産売却案件について解説

中古住宅の売却や購入を検討していると、「インスペクション（建物状況調査）」という言葉を耳にすることがあるかと思います。

建物の状態を確認するための調査ですが、実際にどのようなことを調べるのか、また必ず実施しなければならないのか、ご存じない方もいらっしゃると思います。

今回は「インスペクション（建物状況調査）」とは何なのか、調査内容や費用、売主・買主それぞれのメリットや注意点について解説させていただきます。

人間に例えると、建物の健康診断のようなものです。

中古住宅の売買において、宅地建物取引業法で定められている「建物状況調査」は、国の登録を受けた講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、国の定める基準に従って実施します。

調査の対象となるのは、一戸建て住宅だけでなく、中古マンションなども含まれます。

インスペクションでは、主に建物の構造に関わる部分や、雨水の浸入を防ぐ部分などを調査します。

具体的には、次のような項目が挙げられます。

調査は基本的に目視や計測によって行われ、壁や床を壊して内部を確認するような検査ではありません。

また、建物のすべての部分を調べるわけではなく、目視できない箇所や立ち入ることができない場所などは、調査できない場合があります。

なお、給排水設備や電気設備の作動状況などは、通常の建物状況調査の対象には含まれていません。

また、木造住宅ではシロアリによる著しい被害の有無も目視で確認しますが、建物内部の被害まで詳しく調べるものではありません。

そのため、設備の不具合やシロアリ被害について詳しく調べたい場合には、別途調査が必要になることがあります。

売主にとっては、売却前に建物の状態を把握できることが大きなメリットです。

例えば、長年住んでいた住宅であっても、所有者自身が気付いていない劣化や不具合が見つかることがあります。

事前に建物の状態を確認し、調査結果を購入希望者に提示することで、建物について説明しやすくなり、引渡し後のトラブルを防ぐことにもつながります。

一方、買主にとっては、購入前に建物の状態を把握できることがメリットです。

中古住宅は、新築住宅と異なり、築年数や維持管理の状況によって建物の状態が大きく異なります。

インスペクションによって劣化の状況を確認することで、購入後に必要となる修繕やリフォームの計画を立てる際の参考になります。

調査時点で確認できた範囲の状態を把握するものであり、隠れた不具合や将来発生する問題まで、すべて確認できるわけではないという点には注意が必要です。

インスペクションの費用は、建物の規模や構造、調査内容、依頼する業者などによって異なります。

調査団体が公表している費用の目安の一例では、設計図書がある木造住宅（40坪まで）の場合、6万円～8万円程度とされています。

ただし、追加の調査を依頼する場合などは、費用が高くなります。

また、調査費用については、売主が負担する場合もあれば、買主が負担する場合もあります。

一般的には調査を依頼する人が費用を負担しますが、売買当事者間で事前に確認しておくとよいでしょう。

なお、買主が購入を検討している住宅について調査を希望する場合には、あらかじめ売主の承諾を得る必要があります。

中古住宅を売却・購入する際、インスペクションの実施自体が一律に義務付けられているわけではありません。

ただし、2018年4月の宅地建物取引業法の改正によって、不動産会社には建物状況調査に関する一定の説明義務などが設けられています。

例えば、中古住宅の売買を仲介する際には、媒介契約時に調査を実施する業者のあっせんに関する事項を説明し、書面に記載する必要があります。

また、一定期間内に実施された建物状況調査がある場合には、その実施の有無や結果の概要を重要事項説明で伝えることなどが求められています。

実際に調査を実施するかどうかについては、建物の築年数や状態、売買条件などを踏まえて検討することになります。

インスペクションは、建物の状態を把握するために有効な手段ですが、調査には限界があります。

例えば、調査で目立った劣化が確認されなかったとしても、建物の内部に不具合が隠れている可能性はあります。

また、インスペクションは建物の耐震性能や建築基準法への適合性などを、すべて判定するものではありません。

そのため、調査結果だけで建物の安全性や品質を判断するのではなく、建築時の資料や修繕履歴なども併せて確認することが大切です。

特に築年数の古い住宅の場合には、購入後の修繕費用も考慮しながら検討することをおすすめします。

中古住宅の売却・購入を検討する際には、建物の見た目だけでなく、現在の状態をできるだけ正確に把握することが重要です。

インスペクション（建物状況調査）は、そのための有効な手段のひとつといえます。

一方で、建物に劣化や不具合があるため、売却が難しいのではないかとお悩みの方もいらっしゃると思います。

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