再建築不可とは？ | なぜ？・調べ方 | 建築基準法上の道路について | 株式会社キーボは「再建築不可」物件を買取ります | 実際の案件を例に挙げてサービス内容を詳しく解説

再建築不可とは？ | なぜ？・調べ方 | 建築基準法上の道路について | 株式会社キーボは「再建築不可」物件を買取ります

2024/08/15

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◾再建築不可とは...

【不動産の価値は道路付けで決まる】

これは不動産業界で働く方はもちろん、これからマイホームの購入や売却を検討されるすべての方に覚えておいて欲しい必須の知識です。

「道路付け」とは住宅を建てる敷地とそれに面する前面道路の位置関係を言い、「接道条件」とも言われます。

不動産業界では、道路幅が広く整備され、敷地の間口がゆったりと広い物件を「道路付けの良い物件」と呼びます。銀行が不動産の担保評価を試算する際の最初に注目するポイントになります。

敷地内に「建物を建築できるのか」という前提で定められた法令上の制限が建築基準法第43条の「接道義務」です。

接道義務とは、「建築物の敷地は、幅員4ｍ以上の建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければならない」とする定めです。

この条件を充たさない土地には新たに建物を建築できません。

また、すでに建物が存在している場合、建替えはもちろん、増改築も制限されるため、著しく土地の評価が下がってしまいます。

「再建築不可」とは、この接道義務を充たしていない敷地です。

また、敷地が一定の角地の場合、建蔽率が緩和されることや、前面道路の幅員による容積率の制限など、建築可能な建物の広さや大きさを定める法令上の制限には、敷地と敷地に隣接する道路の条件が大きくかかわっています。

建築基準法上の道路であるかどうかの確認は、役所の建築指導課や道路課に行って調査することができます。

建築基準法上の道路には、大きく次の6種類があり、それに該当しない道路に接する敷地に建物は建築、再建築できません。

建築基準法上の道路

①42条1項1号（道路法による道路）
国道、都道府県道、市区町村道で幅員4ｍ以上の道路

②42条1項2号（2号道路）
都市計画事業、土地区画整理事業などによって築造された幅員4ｍ以上の道路

③42条1項3号（既存道路）
建築基準法施工時にすでに存在した幅員4ｍ以上の道路（公道・私道とも）

④42条1項4号（計画道路）
都市計画法、土地区画整理法などで2年以内に事業が行われるものとして、特定行政庁が指定した幅員4ｍ以上の道路

⑤42条1項5号（位置指定道路）
宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道で、特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4ｍ以上の道路

⑥42条2項（2項道路）
建築基準法施工時にすでに建築物が建ち並んでいた幅員1.8ｍ以上4ｍ未満の道路で特定行政庁が指定したもの

調査の結果、建築基準法上の道路でない場合や、道路に接する土地の間口が2ｍ以上なければ接道義務を充たしていません。

また、人が生活する場所は、火災や事故が起こった時や家を建て替える時などに、消防車や救急車、工事用車両などがスムーズに通行できる道路幅と間口を常に確保することが接道義務の大前提となります。

高速道路など自動車専用道路や里道などは建築基準法上の道路には該当しないため注意が必要です。

「接道義務」につきましては、こちらでも解説しておりますのでご確認いただけますと幸いです。

株式会社キーボは、全国の不動産を対象に物件種別は問わず買取りを実施しております。

接道義務を充たしていない「再建築不可」物件の買取りも可能です。

売却でお困りの方は、下記〝買取査定〟よりお気軽にご相談ください。

どうぞよろしくお願いいたします。

株式会社キーボ

小峠

〝買取査定〟

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