◇収益還元法とは...◇

不動産の３つの評価法の中のひとつ、【収益還元法】は、対象不動産が賃料により将来生み出すと予想される純利益から現在の不動産価値を決定する評価法です。わかりやすくいうと「対象不動産がいくらであれば、将来にわたってどれだけの純利益をえることができるか」という視点で評価します。具体的な計算式は次のようになります。

計算式でもわかるように、収益還元法では「収益性」のみ重視しており、不動産の個別要素がまったく反映されていません。したがって、費用をかけて建物をリフォームして付加価値をつけても、賃料に一定額以上の上昇が期待できなければ収益性はあがらず、評価額に反映されないということです。また、期待する還元利回りをいくらで見るかによって、評価額が大きく変動いたします。

※収益性だけを重視せず、原価法により建物を評価し、取引事例比較法により土地の適正価格を評価して、「勝負できる還元利回り」・「勝負できる価格」を見極める事が重要となります。

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