原価法とは | 原価法の計算式 | 建物の場合・土地のみ | 株式会社キーボは不動産買取を全国で行っております | 実際の案件を例に挙げてサービス内容を詳しく解説

原価法とは | 原価法の計算式 | 建物の場合・土地のみ | 株式会社キーボは不動産買取を全国で行っております

2022/09/13

ブログ

2022年9月10日付の本ブログにて、不動産の3つの「評価法」をご紹介させていただきました。

そこで本日はその中から、まずは【原価法】についてご説明させていただきます。

～原価法～

現在の建物と同様の建物を新築した場合の価格（再調達価格）を計算し、経年による建物や設備の劣化を評価額から差し引く（減価修正）ことで建物評価を算定する評価法です。

建物評価額
＝建築単価（円／㎡）×建物面積×（１－経過年数／耐用年数）

※建築単価は、国税庁のサイト内「建物の標準的な建築価額表」で確認可能です。
※耐用年数は、国税庁のサイト内「耐用年数表」で確認可能です。ただし、自己居住用の耐用年数は、事業用×1.5として計算します。

✔️.主な建物の耐用年数

構造	事業用（賃貸）	自己居住用
木造、合成樹脂造	22年	33年
鉄骨造（骨格材肉厚 3ｍｍ超）	27年	40年
鉄骨造（骨格材肉厚 4ｍｍ超）	34年	51年
れんが造、石造、ブロック造	38年	57年
鉄筋コンクリート造	47年	70年

次に土地評価額に関しては、<路線価>を利用する場合と<実際の取引価格>をもとに評価単価を定める方法がありますが、まず路線価による評価を算出し、実際の取引事例により比較検討する方法が理想的です。

土地評価額
＝実勢価格（時価）による単価（円／㎡）×土地面積※路線価は実勢価格（時価）の80％とします。

≪例≫
建物
↓
用途：自己居住用
構造：木造
建築：築後8年
面積：100㎡
※耐用年数：33年、建築単価：15万6,500円／㎡とします。

土地⇒面積：140㎡、路線価：18万円／㎡

建物評価額
＝15万6,500円／㎡×100㎡×（1－8／33）
＝1,185万6,060円

土地評価額
＝18万円／㎡÷80％×140㎡
＝3,150万円

査定地評価額
＝1,185万6,060円＋3,150万円
＝4,335万6,060円