転用できない農地がある？ | 農業委員会・農地転用許可がおりない | 株式会社キーボの不動産買取は全国で行なっております | ベテランの不動産会社としてこれまで練馬で承ってきた主な不動産売却案件について解説

◌農業地域内農用地区域内農地（青地）は転用が困難

先日の本ブログで解説させていただきましたが、農地には区分があります。

その農地の中でも、別格で扱われているのが農業振興地域内農用地区域内農地です。通称「青地」と呼ばれています。この「青地」は、市町村ごとにその区域が定められており、原則転用ができない農地です。田が一面に広がっているような場所が「青地」として指定されています。

見渡す限り一面に田が広がる真ん中に、ポツンと家が建っていたとしたら、まず耕作を行ううえで大きな障害になります。また、周りが農地ばかりの土地では、下水道などは整備されていない可能性が高いと考えられますので、浄化槽を設置して生活排水をキレイにしますが、いくらキレイになったとしても、農業用の水路へと流すしかありません。あまり気持ちのよいものではないと思います。

こうした場所である農業振興地域内の農地については、指定された区域の端で、転用による周囲への影響が少なく、また、代わりに使える土地もないうえ、その土地を使うことが必要である確かな理由がなければ転用許可の見込みはありません。

なお、この農業振興地域のエリアは、定期的に見直しがされ、その見直し期間中は一切転用ができないという場合もあります。

◌生産緑地も転用は困難

生産緑地というのは、三大都市圏などの大都市の中にある農地で、生産緑地法によって1992年以降に指定を受けた農地です。生産緑地法は、大都市での良好な生活環境を確保するために、残っている農地を保全していくことを目的としています。

大都市では、農地にかかる固定資産税が宅地並みになっていますが、生産緑地については固定資産税が安く設定されています。また、相続税の納税が猶予されるなどの特典も受けられます。その代わり、営農を休むことはできませんし転用も一切できません。そして、一度指定を受けると、指定から30年経つか、その生産緑地で中心となって営農に従事している者が死亡したり、重い疾病で営農の継続が困難になるといったことがない限りは指定が解除されることはありません。

◌ライフラインが無ければ事実上転用は困難

農地を転用する大きなメリットのひとつは、土地の取得費が抑えられることです。自己所有の農地を使ったり、親の農地を使うことができれば、土地の取得費はかかりません。

しかしながら、いくら取得費がかからないからといって、生活に必要なライフラインが全く整備されていないエリアの農地に家を建てて住もうとすれば、そのライフラインの確保のために多大な費用がかかってしまいます。また、造成費も考慮する必要があります。道路から見て低い位置にある田の転用には大規模な造成が必要で、やはり多大な費用がかかります。

農地としてのランクが高くなく、法的なハードルが低いからといって、そうした農地がすべて転用に向いているとは限りません。

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上記、農業振興地域内の不動産を購入した実績もございます。

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