現況測量と確定測量の違いとは？ | 不動産売買時に知っておきたいポイントを解説 | ベテランの不動産会社としてこれまで練馬で承ってきた主な不動産売却案件について解説

一戸建てや土地の売買を進める際、土地の面積や境界などを確認するために「測量」が行われることがあります。

その際によく使われるのが、「現況測量」と「確定測量」という言葉です。

どちらも土地を測るという点では同じですが、測量を行う目的や隣接地所有者との立会いの有無など、その内容には大きな違いがあります。

そこで今回は、現況測量と確定測量の違いをはじめ、確定測量ではどのようなことを行うのか、不動産売買との関係について解説いたします。

▫現況測量とは？

現況測量とは、現在の土地の状況をもとに、土地の形状や面積などを測量することをいいます。

現地にある境界標やブロック塀、フェンス、道路などを確認しながら測量を行い、その結果を図面にします。

例えば、

・土地のおおよその面積を確認したい

・現在の土地の形状を把握したい

・建物やブロック塀などの位置関係を確認したい

といった場合に行われます。

現況測量では、原則として隣接地所有者との立会いや境界確認までは行いません。

そのため、現況測量を行ったからといって、隣接地との境界が確定するわけではないという点が重要です。

▫確定測量とは？

確定測量とは、現地を測量するだけではなく、隣接する土地の所有者などと境界を確認し、土地の境界を明確にするために行う測量です。

土地家屋調査士が法務局などに保管されている公図や地積測量図、過去の測量図などの資料を調査したうえで現地を測量し、隣接地所有者との立会いを行います。

【確定測量のおおまかな流れ】

①法務局などで関係資料を調査

　　↓

②現地の測量・境界標などを確認

　　↓

③隣接地所有者との境界立会い

　　↓

④境界について確認

　　↓

⑤確定測量図などを作成

また、土地が道路や水路などの公共用地に接している場合には、行政などとの境界確認が必要となるケースもあります。

隣接地所有者との日程調整や行政との協議などが必要になることもあるため、現況測量と比較すると完了までに時間を要する場合があります。

▫現況測量と確定測量の違い

このように、同じ「測量」でも目的が異なります。

特に重要なのは、現況測量は境界を確定するための測量ではないという点です。

▫確定測量と境界標の関係

境界標とは、隣接する土地との境界となる位置を現地で示すために設置される標識です。

確定測量では、法務局に備え付けられている公図や地積測量図、過去の測量資料などをもとに現地を測量し、隣接地所有者との立会いを行いながら境界を確認していきます。

境界について確認が取れた後、必要に応じて境界となる位置に境界標を設置します。

一方で、過去に境界標が設置されていても、現在は現地で確認できないことがあります。

例えば、

^◆土やアスファルトの下に埋まっている

^◆工事などによって撤去・消失している

^◆長年の経過により破損している

といった可能性があります。

そのため、境界標が見当たらない場合でも、それだけで境界が決められていないと判断するのではなく、過去の資料や現地の状況などを確認しながら境界を調査していきます。

▫不動産売却では確定測量が必ず必要？

結論として、不動産を売却する際に必ず確定測量を行わなければならないわけではありません。

土地の状況や過去の測量資料の有無、売主様と買主様との売買条件などによって対応は異なります。

例えば、過去に確定測量が行われ、境界に関する資料が残っている場合もあれば、売主様が境界を明示しない「境界非明示」を条件として売買するケースもあります。

一方で、土地を分筆して売却する場合など、境界を明確にする必要があるケースもあります。

そのため、「売却する＝確定測量が必要」と判断するのではなく、物件ごとの状況を確認したうえで判断することが大切です。

▫まとめ

現況測量と確定測量は、どちらも土地を測量するものですが、その目的は異なります。

現況測量は、現在の土地の形状や面積などを把握するための測量。

確定測量は、隣接地所有者などとの確認を行い、土地の境界を明確にするための測量です。

不動産売却にあたって確定測量が必要となるかどうかは、土地の状況や売買条件などによって異なります。

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