農地の所有権移転について | 農地転用とは・不動産売買・農業委員会 | 株式会社キーボは全国の不動産を種別問わず買取ります | ベテランの不動産会社としてこれまで練馬で承ってきた主な不動産売却案件について解説

◌農地の所有権移転の流れ

農地転用には、親族の土地を使う場合などでなければ、ほとんどのケースで売買など所有権の移転が伴います。

売買の対象となる土地が農地である場合、所有権の移転が成立するための条件として、「農地法の許可」を受けていることが加わります。

農地法の許可は、窓口と事前に打ち合わせつつ、申請が受け付けられれば、不許可になることはあまりありません。しかし、取引の安全を考え、農地の取引の場合は、まず売買契約時に買主から売主へ手付金が支払われ、許可が下りてから残金の清算がされ、法務局への所有権移転登記が行われるのが一般的です。

ちなみに、許可が不要な市街化区域の場合は、農地転用の届出の受理証明書が発行された後に残金の清算と所有権移転登記、ということになります。

なお、売買ではない所有権移転のケース、例えば「贈与」などの場合も、転用のあるなしにかかわらず、対象の土地が農地である場合は農地法の許可が必要となります。

農地転用＝所有権移転という誤解

少し話はそれますが、農地転用の相談を受けていると、農地の転用には所有権の移転が必ず伴うという誤解をされている方が多いように感じます。これは、市街化区域内での5条の転用届出の場合に、ほとんどのケースで所有権の移転が発生するためかと思われます。

市街化区域内の農地は、届出さえすれば容易に転用ができますが、自分のための農地転用、例えばアパートを建てたりといった計画がなければ、固定資産が高く、保有し続けることが所有者にとって大きな負担となります。そのため、必然的に手放したい人が増えて、売買の対象になりやすいのです。

取引価値の高い市街化区域内の土地の売買は、不動産業者が買取りまたは仲介するケースがほとんどなのですが、不動産業者からすると、所有権移転を伴わない農地転用に関わることはまずありません。そのため、不動産業者と関わることの多い人は、その影響を受けて、そうした誤解が生まれるのだと思います。

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