農地転用できる面積には限度があるのか？ | 農地転用とは・農地転用許可・農業委員会 | 不動産売却のご相談は株式会社キーボまで | ベテランの不動産会社としてこれまで練馬で承ってきた主な不動産売却案件について解説

■農地転用できる面積には限度があるのか

過去5回に渡り、農地転用について解説をさせていただきました。

・農地転用とは？

・農地転用の具体例

・市街化区域内の農地転用

・農地の区分

・転用が困難な農地

そこで本日は、農地転用できる面積の限度についてです。

結論から申し上げると、農地法の条文の中に転用面積の制限についての規定はありません。しかし、無制限に転用ができるわけではありません。農地法の目的の一つは、農地そのものを保全していくことです。農地転用は、目的の範囲内の最小限度の面積でしか許可されません。

仮に、必要があって広い面積の転用許可を申請するとしても、その難易度は当然高くなります。今までは降った雨水が農地に浸透していたところ、転用によって行き場がなくなりますので、その雨水をしっかり処理できるのか、また、周辺の土地所有者に理解は得られているのかについて説明できなければ、許可の見込みはないということになります。

他法令による転用面積の制限も

農地法自体で制限されていなくても、他の法令で実質的に転用面積が規制されていることはあります。

例えば、市街化調整区域内では、原則、建物を建てることが禁止されている地域ですが、その地域で特別に許可を得て建物を建てる場合、許可を得た建物の種類によってその敷地の広さが制限されています。

それ以外に、市町村によっては、転用面積が1,000㎡を超える場合に特別な手続きを求める条例を定めているところもあります。その場合、地元で説明会を開いて地域住民の同意を得ることや、転用した土地に降る雨水の処理について専門的な計算書の提出などが必要となり、転用のための手続きの難易度が上がってしまいます。

転用面積が狭すぎてもダメなことがある

転用面積の下限にも注意が必要です。例えば、建築基準法では、建物の建築面積や延床面積の敷地面積に対する割合（建蔽率・容積率）の上限や、道路や隣地との関係で建てられる建物の高さの上限が地域ごとに決まっております。このように、敷地いっぱいに建物を建てることができない場合があります。その場合は、建物のプランを変更するか、建物の敷地、つまりは転用面積を広げなければなりません。

その他、自治体によっては住宅のための敷地の下限を直接定めているケースもあります。このように、住宅が密集しすぎてインフラとのバランスが悪くならないようにとの配慮がなされています。

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